Скорая юрпомощь: На что обратить внимание при заключении договора долевого строительства?
ОТ РЕДАКЦИИ: Псковское агентство информации присоединилось к консультативному проекту прокуратуры Псковской области – «Скорая юридическая помощь». Он создан в целях реализации правозащитной функции и оказания бесплатной юридической помощи. Теперь посетители ПАИ могут зайти в раздел ПАИ-Справка и, нажав на баннер «Скорой юридической помощи» перейти в раздел, где публикуются вопросы жителей региона с квалифицированными ответами от руководителя экспертного совета, ветерана органов прокуратуры Маргариты Авдеевой, прослужившей в органах прокуратуры более 30 лет, а также, в случае необходимости от специалистов в различных отраслях права и прокурорских работников. Под каждым материалов этого проект расположена форма для отправки своего вопроса. Кроме того, на странице предусмотрена возможность размещения обращений, содержащих сведения о нарушениях закона, в том числе иллюстрированных фото- и видео материалами.
Вопрос: Добрый день, хочу заключить договор долевого строительства, на что обратить внимание, чтобы не попасть в «нехорошую» ситуацию?
Татьяна Георгиевна, г. Псков
Ответ: Известно, что недвижимость имеет огромное значение в жизни общества. Одним из способов удовлетворения потребности физических и юридических лиц в недвижимости является их долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Долевое строительство возникло в России в начале 90-х гг. XX в. при переходе экономики страны на рыночные отношения. В условиях планово-распорядительной экономики данный правовой институт отсутствовал, поскольку в те годы потребность в жилье в основном обеспечивалась с помощью безвозмездной передачи жилья во владение и пользование лицам, нуждавшимся в улучшении жилищных условий.
В условиях рыночной экономики долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости получило широкое распространение. Причин тому несколько, и для каждой из сторон договора эти причины разнятся. Так, для участника долевого строительства они сводятся к тому, что цена объектов долевого строительства существенно ниже цены аналогичных объектов на «вторичном» рынке, также имеется возможность оплаты объекта в рассрочку, а право собственности на созданный объект является первоначальным, а не производным, при этом решение самого жилищного вопроса проходит без финансового участия государства. Для застройщика же данные причины заключаются в возможности получения денежных средств для возведения объектов недвижимости без выплаты процентов, в достаточно высоком уровне рентабельности такого бизнеса и т.п.
Отношения в сфере долевого строительства урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2)жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.
В отношении недостроенных объектов заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений законодательством не допускается. Вместе с тем такие факты продолжают иметь место. Зачастую с гражданами заключаются одновременно 2 договора: предварительный договор купли-продажи – договор о намерениях продать квартиру, и договор займа – договор, по которому гражданин вносит денежные средства. Гражданину, заключающему такие договора следует учесть, что он несет дополнительные риски, при возникновении проблем с введением дома в эксплуатацию в лучшем случае он сможет вернуть только свои деньги.
В этом плане договор долевого участия гораздо безопаснее. В случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
При этом застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В договоре участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены следующие обязательные условия:
- предмет договора;
- объект долевого строительства;
- срок, в который застройщик должен передать объект долевого
строительства участнику долевого строительства;
- цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
Если в договоре отсутствуют эти условия, он считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Предмет договора
Предмет договора - это обязательства сторон, связанные с созданием объекта недвижимости, получением разрешения на его ввод в эксплуатацию, передачей и приемом объекта долевого строительства (п. 1 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Объект долевого строительства
В договоре нужно определить объект долевого строительства, который застройщик передаст участнику долевого строительства после того, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или другого объекта недвижимости (пп. 1 п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Для этого в договоре указывают наименование объекта недвижимости (например, квартира), его состав (например, количество комнат в квартире) и проектную площадь в соответствии с проектной документацией. Также нужно привести адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект, и указать расположение объекта в нем (например, указать конкретную секцию дома и этаж). Кроме того, нужно уточнить, в каком виде передается объект (например, для квартиры - с внутренней отделкой или без). Срок, в который застройщик передаст объект долевого строительства участнику долевого строительства.
В договоре должен быть указан срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, а также срок передачи объекта в собственность участнику долевого строительства (пп. 2 п. 4 ст. 4, ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
Цена договора, сроки и порядок ее уплаты
Цена договора - это денежные средства, которые участник долевого строительства должен уплатить застройщику для строительства (создания)
объекта долевого строительства. В договоре можно указать стоимость всего объекта долевого строительства или формулу расчета цены. Например, цена может определяться как произведение размера фактической площади объекта на цену одного квадратного метра площади объекта. Кроме того, цена может состоять из двух частей: из затрат на строительство (создание) объекта и оплаты услуг застройщика.
Цену можно уплатить единовременно или в период, указанный в договоре, который исчисляется годами, месяцами или неделями (пп. 3 п. 4 ст. 4, ст. 5 Закона N 214-ФЗ). Потенциальному участнику долевого строительства необходимо обратить внимание на то, что просрочка внесения платежа может являться основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Гарантийный срок на объект долевого строительства
Нужно указать конкретный гарантийный срок для объекта долевого строительства (пп. 4 п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). Следует учитывать, что условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны (п. 4 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
